Айтишник из Беларуси живет в Литве уже больше пяти лет, и однажды ему «надоело снимать квартиру». Он рассказал Devby историю своей ипотеки (с ПМЖ) — с полезными деталями.
— Я решил, что взносы по ипотеке имеют для меня больше смысла, чем ежемесячная плата лендлорду. И начал прорабатывать вопрос покупки квартиры.
Поиском и сбором информации я занимался самостоятельно, без агентов и прочих помогаторов. Основной сайт для поиска жилья в Литве — aruodas.lt, все местные им пользуются, информация там актуальная, скама я не заметил.
Квартиры в Литве могут продаваться без земли (на арендованном муниципальном участке) или с долей земли, на которой стоит дом. Последний способ часто касается новостроек, построенных на выкупленной земле, и для иностранцев из третьих стран сделка с таким объектом проблематична, ведь владеть землей в Литве им нельзя.
Что купил
Я сознательно избегал «квартир с землей», поэтому остановил свой выбор на трешке в реновированном доме советской постройки, который стоит на муниципальной земле.
Почему трешка? Ну, потому что могу себе позволить. Почему не новостройка? Потому что там совсем другие цены плюс препятствие в виде земли.
Это квартира в нормальном районе, с ремонтом — не суперсовременным, но уровня «завтра заезжай и живи». В перспективе надо ставить современную электрику.
Цена — около 160 тысяч евро. Я пробовал торговаться с хозяином — удалось сбросить пару тысяч. Наверное, можно было сбить и больше, но мне хотелось быстрее закрыть вопрос. Забегая вперед: процесс все равно растянулся на три месяца.
Как получил ипотеку
За годы жизни в Литве я накопил деньги на первоначальный взнос, для остальной части мне нужна была ипотека. Распишу этапы ипотечного процесса исходя из своего опыта.
1. Наведение справок
Писать банкам можно начинать еще до того, как вы нашли подходящее жилье, — просто чтобы уточнить, дадут ли вам кредит в принципе и на какую сумму можно рассчитывать.
Я так и сделал. Написал сразу в несколько: Swedbank, Seb и Luminor. Все ответили, что согласны, но для уточнения условий надо выбрать объект и прислать его оценку.
Также банки запросили происхождение средств. Основная часть моих сбережений — это литовская зарплата, тут все прозрачно, но вот за 1000 евро, которые я когда-то положил кешем на счет, попросили отчитаться отдельно. Спасибо старому работодателю в РБ — прислал мне справку о зарплате за последний год работы, этого оказалось достаточно.
2. Оценка квартиры
Выбрав квартиру, я заключил с хозяином предварительный договор (пришлось оставить небольшой залог) и заказал оценку стоимости объекта (300 евро). Это обязательное условие для ипотеки: на сайте банков есть список оценщиков, с которыми работает конкретный банк. Можно выбрать такого, который партнерится сразу с несколькими банками, тогда одну оценку можно продублировать всем.
Важный момент: от того, был ли дом реновирован, зависит не только оценка и коммунальные платежи (они могут отличаться в несколько раз), но и предложения банков. Чем выше энергоэффективность дома, тем выгоднее условия.
3. Кредитное предложение
Когда оценка готова, можно отправлять в банк полноценную заявку — в ответ вам делают кредитное предложение с учетом типа и стоимости конкретного объекта. Все кредиты, которые мне предлагали, были аннуитетными.
Аннуитетный кредит — это схема погашения займа, при которой заемщик выплачивает долг равными долями через одинаковые промежутки времени. Сумма остается фиксированной, но внутри нее меняется распределение основного долга и процентов. Сначала большая часть платежа идет на погашение процентов.
Максимальный срок варьировался от 20 до 30 лет. Банки делали сразу по два предложения: с фиксированной ставкой и плавающей (ставка EURIBOR + маржа банка). Условия в Seb и Luminor были лучше, чем в Swedbank. Разница по марже между лучшим и худшим предложением составила 0,6 п. п.
EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) — это усредненная процентная ставка, по которой европейские банки предоставляют необеспеченные кредиты на межбанковском рынке. Сейчас 12-месячная ставка EURIBOR — 2,755%.
Первоначальный взнос. В тех банках, куда я обращался, требовали от 15 до 30% стоимости квартиры. Но это предварительно. Когда я скинул им оценку квартиры, в банке с минимальным порогом 15% мне его немного подняли, а в банке с порогом 30%, наоборот, предложили снизить.
За маржу и первоначальный взнос с банком можно торговаться, особенно если у вас на руках несколько предложений и вы можете оперировать ими как аргументами.
Я попробовал сбросить маржу, но мне не удалось. Она осталась 1,5%.
Итого годовая ставка, по которой я выплачиваю кредит (EURIBOR +1,5%), — чуть больше 4%.
4. Сделка у нотариуса
После того как банк окончательно одобрит кредит, вы идете с продавцом к нотариусу и платите свою часть (конечно, переводом). Услуги нотариуса с продавцом оплачиваете пополам (но это надо прописать в предварительном договоре), плюс к этому покрываете расходы на переоформление квартиры (документы подает сам нотариус). Мне эти услуги обошлись в 300 евро.
5. Страховка и ипотечное соглашение в банке
После того как квартиру оформили на вас, ее надо застраховать. Самая дешевая страховка стоит около 100 евро в год.
Теперь вы снова пишете в банк, банк связывается с нотариусом, заключает с вами ипотечное соглашение и перечисляет продавцу оставшуюся часть суммы.
Теория vs практика
Изначально этот процесс был мне более-менее понятен. Тем не менее он занял гораздо больше времени, чем казалось вначале.
От предварительной заявки в банк до окончательного расчета с продавцом прошло около трех месяцев.
Почему так долго? Потому что на каждый этап согласования банк тратит по одной-две неделе. К примеру, я отдал в банк оценку квартиры, через несколько дней мне прислали ипотечное предложение. Я ответил, что согласен. Мне сказали, что теперь надо утвердить кредит, это займет 5−10 рабочих дней. Через неделю пишут: кредит утвердили, теперь надо открыть счет, с которого я буду оплачивать ипотеку, после этого банк пришлет мне документы на подпись. Потом выясняется, что, так как я не гражданин ЕС, для открытия счета нужна еще одна проверка сроком «от 10 рабочих дней и дольше». А потом менеджер, которая вела мою ипотеку, ушла на две недели в отпуск.
Так что лучше заранее закладывать дополнительное время на бюрократию.
Экономика покупки
Месячный платеж по ипотеке у меня сейчас 580 евро. Ладно, добавьте мелочь за страховку и обслуживание счета, пусть будет 600 евро плюс коммуналка.
Аренда такой же трешки в похожем районе (Каролинишкес, Тускуленай, Шешкине и т. п.) стоит 700−800 евро плюс коммуналка.
Получается, я плачу даже меньше, чем за аренду, причем это не безвозвратные потери, каждый месяц я выкупаю свою квартиру по кусочку. При необходимости ее можно продать, даже с непогашенной ипотекой (хоть это и сложнее).
Кредит на 30 лет. Но я могу погасить его досрочно без штрафа.
Планы на будущее
Они, как и у многих, туманные. Пока я вынужден жить в Литве. Гражданства ждать еще долго, поэтому буду пока платить ипотеку.
Насколько я уверен в своем работодателе? Как и остальные: я понимаю, что меня могут сократить и найти другую работу будет непросто.
Насколько я уверен в том, что Литва останется безопасным местом? Не уверен.
Только что это меняет? Жить же все равно где-то надо. Где-то брать 500−700 евро, чтобы заплатить за жилье, мне придется в любом случае. С квартирой в собственности даже проще.
Если с деньгами припрет, я смогу ее сдать и переехать, скажем, в однушку в район похуже. Получится пассивный источник дохода.
Да и в целом я повидал в жизни всякого дерьма. Предпочитаю решать задачи по мере их поступления. За то время, что я живу в Литве, я уже отдал за аренду тысяч 30 евро. Можно еще пару лет подумать, как жить дальше, и заплатить еще тысяч 10−15.
Квартира, пусть и ипотечная, это все-таки актив. Даже если я уеду, ее можно сдать. Или продать, пусть и с дисконтом, но хотя бы часть средств можно вернуть. Если же продолжать жить в арендном жилье, вернуть ничего нельзя. То есть это не выбор между «через пять лет у меня ипотека на шее или кеш в кармане», это выбор между «низколиквидный актив в собственности или ничего».
Читайте также на Devby:
«Наем в польском Google сломан». Прошел собесы — и застрял (похоже, навсегда)
Уволили в Польше — подкрутил CV и улетел в Дубай со сказочным оффером (и ВНЖ за пару дней)